Tóm tắt vụ việc

Lĩnh vực: Bất động sản, Căn hộ nghỉ dưỡng, Condotel

Khách hàng: 4 nhà đầu tư cá nhân cư trú tại Nhật Bản

Giá trị tranh chấp: Tổng cộng hơn 12 tỷ VNĐ

Thời gian chậm bàn giao: Hơn 6 năm

Phương thức giải quyết: Hòa giải thông qua đàm phán tiền tố tụng

Kết quả: Thu hồi thành công nợ gốc đầu tư

Đây là vụ việc liên quan đến 4 nhà đầu tư Nhật Bản đã ký Hợp đồng mua bán vào khoảng năm 2017 đối với dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Mặc dù đã thanh toán phần lớn giá trị tài sản, nhưng trải qua một thời gian dài, họ vẫn chưa được bàn giao bất động sản.

Ban đầu, dự án này được chào bán với những ưu điểm nổi bật như vị trí đắc địa ven biển, mô hình bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, chính sách cam kết lợi nhuận thông qua vận hành cho thuê, hỗ trợ lãi suất... Tuy nhiên, trên thực tế, dự án không được hoàn thiện và bàn giao dù đã vượt quá thời hạn dự kiến từ rất lâu. Chủ đầu tư đã nhiều lần đưa ra các mốc thời gian bàn giao mới nhưng đều không thực hiện được. Thêm vào đó, việc chi trả khoản lợi nhuận cam kết và khoản tiền tương đương lãi suất theo thỏa thuận trong hợp đồng cũng bị ngưng lại giữa chừng, làm dấy lên những lo ngại nghiêm trọng về tình hình tài chính của Chủ đầu tư.

Trong bối cảnh đó, Công ty Luật BETOHO đã tiếp nhận ủy thác từ 4 nhà đầu tư Nhật Bản, tiến hành đàm phán với Chủ đầu tư với mục tiêu tối thượng là thu hồi dòng tiền trên thực tế, thay vì chỉ theo đuổi một bản án thắng kiện mang tính hình thức tại Tòa án.

Dự án trong vụ việc này được mở bán dưới dạng bất động sản nghỉ dưỡng tọa lạc tại một thành phố ven biển của Việt Nam. Tại thời điểm mở bán, Chủ đầu tư đã đưa ra những cam kết sau với các nhà đầu tư:

• Bàn giao tài sản chậm nhất vào một thời điểm nhất định.
• Cam kết một mức lợi nhuận cố định thông qua việc vận hành cho thuê sau khi bàn giao.
• Cung cấp chính sách hỗ trợ lãi suất và các ưu đãi khác cho người mua.
• Đảm bảo dòng tiền ổn định thông qua đơn vị quản lý vận hành khu nghỉ dưỡng.

Dựa trên những hứa hẹn này, 4 nhà đầu tư Nhật Bản đã ký Hợp đồng mua bán và lần lượt thanh toán các khoản tiền lớn. Tổng số tiền đã thanh toán vượt quá 12 tỷ VNĐ.

Tuy nhiên, dù đã qua thời hạn bàn giao quy định trong hợp đồng, tài sản vẫn không được bàn giao. Sau đó, Chủ đầu tư nhiều lần đưa ra các mốc thời gian bàn giao mới nhưng thực tế vẫn không thực hiện. Ngoài ra, khoản lợi nhuận cam kết như thỏa thuận ban đầu cũng bị ngừng chi trả sau một thời gian. Trước việc Chủ đầu tư không đưa ra được lời giải thích thỏa đáng cũng như phương án giải quyết cụ thể, các thân chủ của chúng tôi phải đối mặt với nguy cơ không thể thu hồi được vốn đầu tư.

Vụ việc này không đơn thuần chỉ là vấn đề "Chậm bàn giao tài sản". Trên thực tế, nó là sự chồng chéo của hàng loạt rủi ro: vi phạm hợp đồng, suy thoái tài chính, rào cản ngôn ngữ và tính khả thi trong việc thi hành án sau khi khởi kiện.

2.1 Vấn đề bất đồng ngôn ngữ và bất đối xứng thông tin

Các khách hàng đều là người Nhật Bản, do đó, họ gặp rất nhiều khó khăn trong việc hiểu chính xác các hợp đồng, thông báo và các trao đổi bằng tiếng Việt từ phía Chủ đầu tư.

Ngược lại, phía Chủ đầu tư đưa ra các văn bản và lời giải thích chủ yếu bằng tiếng Việt. Điều này dẫn đến rủi ro khách hàng bị yêu cầu ký vào các văn bản bổ sung khi chưa nắm rõ ý nghĩa pháp lý cũng như những bất lợi đối với bản thân.

Đặc biệt trong các tranh chấp đầu tư bất động sản, có những tài liệu thoạt nhìn chỉ là Giấy xác nhận hoặc Thỏa thuận gia hạn thông thường, nhưng thực tế lại có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến Quyền chấm dứt hợp đồng, Quyền yêu cầu phạt vi phạm, hoặc Quyền tính lãi chậm trả của người mua.

2.2 Việc Chủ đầu tư liên tục gia hạn thời gian bàn giao

Ngay cả khi đã quá hạn bàn giao ban đầu, Chủ đầu tư vẫn nhiều lần đưa ra các thời hạn bàn giao mới.

Tuy nhiên, những đề xuất này lại thiếu vắng các phương án bồi thường rõ ràng cho việc chậm trễ, không có bảo lãnh thanh toán hay lịch trình hoàn tiền cụ thể.

Do đó, nếu khách hàng dễ dãi ký vào các Thỏa thuận gia hạn, hành vi này có thể bị đánh giá là đã từ bỏ quyền khiếu nại đối với sự chậm trễ trong quá khứ, gây bất lợi cho việc yêu cầu phạt vi phạm hay bồi thường thiệt hại trong tương lai.

2.3 Viện cớ bất khả kháng để thoái thác trách nhiệm

Chủ đầu tư có động thái muốn giới hạn trách nhiệm của mình đối với việc chậm bàn giao và không thực hiện cam kết lợi nhuận bằng cách viện dẫn lý do biến động xã hội, ảnh hưởng của dịch bệnh và sự suy thoái của thị trường.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam, để một sự kiện được công nhận là bất khả kháng, chỉ dựa vào việc môi trường kinh doanh xấu đi là chưa đủ. Cần phải xem xét đánh giá cụ thể từng yếu tố: sự tồn tại của sự kiện bất khả kháng, mối quan hệ nhân quả giữa sự kiện đó và hành vi vi phạm nghĩa vụ, cũng như việc bên vi phạm đã áp dụng các biện pháp khắc phục thiệt hại hay chưa.

Trong vụ việc này, chúng tôi không thể chấp nhận toàn bộ lập luận của Chủ đầu tư mà cần phải hệ thống hóa các luận điểm phản bác về mặt pháp lý dựa trên nội dung hợp đồng, thời điểm phát sinh sự chậm trễ, cách giải trình của Chủ đầu tư và diễn biến của việc ngừng thanh toán.

2.4 Rủi ro thắng kiện nhưng không thể thu hồi

Điểm mấu chốt nhất trong vụ việc này không phải là "Có thắng kiện được hay không", mà là "Có thực tế thu hồi được tiền hay không".

Căn cứ theo hợp đồng, khách hàng hoàn toàn có cơ sở để yêu cầu chấm dứt hợp đồng, hoàn trả số tiền đã thanh toán, đòi tiền phạt vi phạm, lãi chậm trả và bồi thường thiệt hại.

Tuy nhiên, tình hình tài chính của Chủ đầu tư lúc này đã ở mức báo động nghiêm trọng. Ngay cả khi có được bản án thắng kiện từ Tòa án, việc thông qua thủ tục thi hành án cưỡng chế có thu hồi đủ số tiền hay không vẫn là một dấu hỏi lớn.

Vì vậy, trong vụ việc này, chúng tôi nhận định rằng: việc chuẩn bị cho phương án khởi kiện sẽ được coi là giải pháp cuối cùng; mục tiêu hàng đầu mang lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng là đạt được sự hoàn tiền mặt trong thời gian sớm nhất thông qua con đường đàm phán.

Tại BETOHO, chúng tôi không chỉ đơn thuần hệ thống hóa các lập luận pháp lý, mà thiết kế toàn bộ chiến lược xử lý bằng cách tính ngược (reverse engineering) từ mục tiêu cuối cùng của khách hàng: "Thu hồi dòng tiền thực tế".

3.1 Rà soát toàn diện Hợp đồng, Chứng từ thanh toán và Tài liệu liên quan

Đầu tiên, chúng tôi tiến hành rà soát toàn diện Hợp đồng mua bán, Hợp đồng quản lý cho thuê, các biên bản ghi nhớ, chứng từ thanh toán, thông báo từ Chủ đầu tư và các email trao đổi. Từ đó, chúng tôi hệ thống hóa các vấn đề pháp lý trọng tâm sau:

• Hành vi vi phạm nghĩa vụ bàn giao tài sản.
• Hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán liên quan đến cam kết lợi nhuận và hỗ trợ lãi suất.
• Tính hiệu lực của việc đơn phương gia hạn thời gian bàn giao.
• Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của khách hàng.
• Quyền yêu cầu hoàn trả số tiền đã thanh toán.
• Khả năng yêu cầu phạt vi phạm, lãi chậm trả và bồi thường thiệt hại.
• Tính khả thi trong việc thi hành án nếu lựa chọn con đường khởi kiện. Quá trình này giúp làm rõ các quyền lợi pháp lý mà khách hàng có thể yêu sách, đồng thời xác định các hạng mục yêu cầu cần được ưu tiên trong quá trình đàm phán.

3.2 Quy về một đầu mối đàm phán và quản lý thông tin

Trong quá trình đàm phán, cần tuyệt đối tránh việc Chủ đầu tư liên hệ trực tiếp với từng khách hàng để thuyết phục riêng lẻ hoặc yêu cầu ký thỏa thuận gia hạn.

Do đó, BETOHO đóng vai trò là đầu mối duy nhất, quản lý tập trung mọi giao tiếp với Chủ đầu tư. Chiến lược này giúp triệt tiêu các rủi ro sau:

• Rủi ro khách hàng ký vào các văn bản bất lợi.
• Rủi ro khách hàng phải chịu áp lực tâm lý từ Chủ đầu tư.
• Rủi ro thông tin trao đổi miệng không khớp với nội dung văn bản.
• Rủi ro định hướng giải quyết của nhóm khách hàng bị chia rẽ.
• Rủi ro không lưu giữ được bằng chứng về quá trình đàm phán.

Đồng thời, mọi đề xuất hay phản hồi quan trọng đều được chúng tôi xác nhận bằng văn bản để làm chứng cứ hợp lệ trong trường hợp phát sinh tranh chấp sau này.

3.3 Thiết kế đàm phán: Tách bạch giữa "Mức yêu cầu tối đa" và "Số tiền thực tế có thể thu hồi"

Trong vụ việc này, theo hợp đồng, tổng số tiền khách hàng có thể yêu cầu bao gồm: Nợ gốc, lợi nhuận cam kết, lãi chậm trả, tiền phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, đánh giá trên thực trạng tài chính của Chủ đầu tư, nếu khăng khăng bám sát việc đòi toàn bộ số tiền này về mặt hình thức, quá trình đàm phán sẽ bị kéo dài và nghịch lý thay, khả năng thu hồi vốn sẽ càng giảm sút. Do đó, BETOHO đã xác định rõ "Mức yêu cầu tối đa có thể đòi hỏi về mặt pháp lý", nhưng trên bàn đàm phán, chúng tôi áp dụng chiến lược đặt "Việc thu hồi vốn gốc đầu tư" lên ưu tiên hàng đầu, bởi đây là lợi ích cốt lõi nhất của khách hàng.

Các khoản tiền lãi và tiền phạt vi phạm được sử dụng như những "con bài đàm phán" (negotiation leverage). Chúng tôi để ngỏ biên độ điều chỉnh linh hoạt đối với các khoản này để đổi lấy việc Chủ đầu tư chấp nhận hoàn tiền sớm. Đây không phải là sự nhượng bộ đơn thuần, mà là một quyết định mang tính chiến lược nhằm tối đa hóa lợi ích thực tế cho thân chủ.

3.4 Tác động áp lực đàm phán thông qua việc song song chuẩn bị khởi kiện

Cùng với quá trình đàm phán, chúng tôi đã chuẩn bị sẵn sàng cấu trúc hồ sơ khởi kiện, hệ thống chứng cứ, xác định thẩm quyền và quy trình tố tụng trong trường hợp phải đưa vụ việc ra Tòa.

Chúng tôi phát đi thông điệp rõ ràng tới Chủ đầu tư: Khách hàng đã sẵn sàng kích hoạt các biện pháp pháp lý nếu đàm phán đổ vỡ.

Động thái này buộc Chủ đầu tư phải nhận thức được rằng đây không phải là một lời yêu cầu suông, mà là một cuộc đàm phán thực tế có đòn bẩy là các chế tài pháp luật. Trong vụ việc này, mục đích của chúng tôi không phải là khởi kiện bằng mọi giá, mà là sử dụng sự chuẩn bị khởi kiện như một công cụ gây áp lực đàm phán một cách thích đáng.

Trải qua nhiều vòng đàm phán, phía Chủ đầu tư đã phải nhượng bộ và đồng ý ký kết Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng và hoàn tiền với các khách hàng. Những thành quả chính đạt được bao gồm:

• Giải quyết thành công qua con đường đàm phán cho toàn bộ 4 khách hàng.
• Thu hồi thành công toàn bộ số vốn đầu tư gốc đã thanh toán.
• Một phần lợi nhuận cam kết và tiền lãi phát sinh theo hợp đồng cũng được ghi nhận và thanh toán trong nội dung hòa giải.
• Giải quyết dứt điểm vụ việc mà không cần phải nộp đơn khởi kiện.
• Tránh được các rủi ro về kiện tụng kéo dài, án tuyên không thể thi hành và các chi phí phát sinh.

Điểm mấu chốt của sự thành công trong vụ việc này nằm ở chỗ, chúng tôi không dừng lại ở mức "có thể yêu cầu bồi thường về mặt pháp lý", mà đã chuyển hóa thành công quyền yêu cầu đó thành dòng tiền thu hồi trên thực tế. Đặc biệt, trong bối cảnh tình hình tài chính của Chủ đầu tư đang trên đà suy yếu, "thời điểm" (timing) ra đòn là yếu tố sống còn. Giả sử nếu chờ đợi thêm vài năm nữa mới tiến hành khởi kiện, ngay cả khi có bản án thắng kiện trong tay, rất có thể tài sản của Chủ đầu tư lúc đó đã không còn gì để thi hành án.

Thông qua việc áp dụng các áp lực pháp lý chuẩn xác ngay từ giai đoạn tiền tố tụng, kết hợp với việc đưa ra các điều kiện hòa giải thực tế, chúng tôi đã hiện thực hóa được mục tiêu quan trọng nhất đối với nhà đầu tư: Thu hồi thành công dòng vốn.

5.1 Cần thận trọng đánh giá các cam kết lợi nhuận cao

Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hoặc condotel thường đưa ra các mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ 8% đến 12%/năm. Tuy nhiên, bản thân con số lợi nhuận cao không phải là tấm vé bảo chứng cho sự an toàn.

Trước khi đầu tư, việc thẩm định cẩn trọng tình trạng tài chính của Chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án, tiến độ xây dựng, kế hoạch vận hành và nguồn vốn để chi trả lợi nhuận cam kết là điều bắt buộc.

5.2 Không nên tùy tiện ký vào các Thỏa thuận gia hạn hay Biên bản ghi nhớ

Khi xảy ra tình trạng chậm bàn giao, Chủ đầu tư thường yêu cầu người mua ký vào các Biên bản ghi nhớ hoặc Phụ lục hợp đồng để gia hạn thời gian bàn giao. Tuy nhiên, tùy thuộc vào câu chữ trong văn bản, người mua có thể bị coi là đã chấp thuận bỏ qua sự chậm trễ trong quá khứ, dẫn đến việc bị hạn chế các quyền yêu cầu phạt vi phạm, lãi chậm trả hoặc bồi thường thiệt hại. Việc xác nhận kỹ lưỡng nội dung và hiệu lực pháp lý trước khi đặt bút ký là cực kỳ quan trọng.

5.3 "Thắng kiện" và "Thu hồi được tiền" là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau

Trong các vụ tranh chấp bất động sản, nhà đầu tư không chỉ cần xem xét xem mình có khả năng thắng kiện về mặt pháp lý hay không, mà còn phải đánh giá xem liệu sau khi thắng kiện có thể thực tế thu hồi được tài sản hay không. Đặc biệt, khi năng lực tài chính của Chủ đầu tư đang suy yếu, rủi ro tẩu tán hoặc cạn kiệt tài sản thi hành án trong suốt vài năm kiện tụng là rất lớn. Do đó, quyết định theo đuổi kiện tụng hay nhắm tới việc thu hồi sớm qua đàm phán cần phải được cân nhắc dựa trên cả triển vọng pháp lý lẫn tính khả thi của việc thi hành án.

5.4 Can thiệp sớm là yếu tố quyết định khả năng thu hồi

Khi tình trạng chậm bàn giao hoặc ngừng thanh toán của Chủ đầu tư bị kéo dài, việc nhà đầu tư chỉ biết bị động chờ đợi chính là một rủi ro khổng lồ. Bằng cách sớm phát hành các thông báo pháp lý, nắm giữ thế chủ động trong đàm phán và chuẩn bị sẵn sàng hồ sơ khởi kiện khi cần thiết, khả năng thu hồi tài sản sẽ được nâng cao đáng kể.

5.5 Nhà đầu tư nước ngoài cần một người đại diện am hiểu cả ngôn ngữ lẫn thực tiễn pháp lý sở tại

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc hiểu thấu đáo và chính xác các hợp đồng bằng tiếng Việt, tập quán thương mại địa phương cũng như các thủ tục hành chính và tố tụng tại Việt Nam là điều không hề dễ dàng. Do đó, sự tham gia của các chuyên gia pháp lý không chỉ am hiểu pháp luật Việt Nam, mà còn có khả năng giải trình bằng tiếng Nhật và đại diện đàm phán trực tiếp với các doanh nghiệp bản địa là yếu tố then chốt.

Tại BETOHO, chúng tôi cung cấp dịch vụ hỗ trợ bằng tiếng Nhật đối với các vấn đề rà soát hợp đồng, giải quyết tranh chấp, đàm phán hoàn tiền và đại diện tố tụng liên quan đến đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Đặc biệt, trong các trường hợp dưới đây, chúng tôi khuyến nghị Quý vị nên tìm kiếm sự tư vấn sớm:

• Việc bàn giao bất động sản bị chậm trễ trong một thời gian dài.
• Bị Chủ đầu tư yêu cầu ký kết Thỏa thuận gia hạn hoặc Biên bản ghi nhớ.
• Việc thanh toán lợi nhuận cam kết hoặc hỗ trợ lãi suất bị đình chỉ.
• Có những dấu hiệu đáng lo ngại về tình hình tài chính của Chủ đầu tư.
• Mong muốn chấm dứt hợp đồng và yêu cầu hoàn tiền nhưng không biết phải bắt đầu từ đâu.
• Phân vân không biết nên đưa vụ việc ra Tòa hay lựa chọn đàm phán.

Trong các vụ tranh chấp đầu tư bất động sản tại Việt Nam, sự chậm trễ trong các bước xử lý ban đầu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của việc thu hồi tài sản. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, điều quan trọng nhất là phải nhanh chóng rà soát toàn bộ hợp đồng, chứng từ thanh toán, các thông báo từ Chủ đầu tư ngay từ giai đoạn sớm và hoạch định một chiến lược đối phó chuẩn xác.