Luật Đất đai mới đã được Quốc hội thông qua vào ngày 18 tháng 1 năm 2024 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 8 năm 2024. Lần sửa đổi này bao gồm những thay đổi lớn liên quan đến việc sử dụng đất, xác định giá đất, thuế và thủ tục đầu tư, đặc biệt có nhiều nội dung tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất tại Việt Nam.

1.1. Những điểm chính của sửa đổi

·      Bãi bỏ hoàn toàn “khung giá đất” đã được áp dụng trước đây.

·      Chuyển sang cơ chế lấy “bảng giá đất” do từng tỉnh xây dựng hằng năm làm căn cứ, theo đó giá đất sẽ được xác định ở mức tiệm cận hơn với giá thị trường thực tế.

·      Bảng giá đất mới được sử dụng làm căn cứ để xác định các khoản sau:

 o   Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (đặc biệt là tiền thuê đất trong khu công nghiệp);

 o   Nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, trong thời gian tới, giá đất sẽ được xác định ở mức sát hơn với thực tế. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp, điều này cũng có thể làm gia tăng rủi ro về chi phí.

Ảnh hưởng đối với doanh nghiệp

1.2. Giải thích và những điểm cần lưu ý trong thực tiễn

Theo nội dung sửa đổi lần này, đặc biệt đối với các doanh nghiệp sản xuất đang thuê đất trong khu công nghiệp theo phương thức trả tiền hằng năm, khả năng chịu ảnh hưởng do tiền thuê đất tăng từ năm 2025 trở đi sẽ cao hơn.

Do đó, cần lưu ý các vấn đề sau:

① Rà soát lại các hợp đồng thuê đất hiện có

Trường hợp hợp đồng có quy định về “điều khoản điều chỉnh giá”, tiền thuê đất có thể được tính toán lại trên cơ sở bảng giá đất mới của cơ quan địa phương.

② Xem xét lại các hợp đồng dài hạn

Đối với doanh nghiệp dự kiến hoạt động lâu dài, việc cân nhắc phương thức trả tiền một lần (trả trước) có thể giúp hạn chế rủi ro gia tăng chi phí trong tương lai.

③ Thận trọng khi đánh giá đất đối với dự án đầu tư mới

Ngay từ giai đoạn xem xét đầu tư, điều quan trọng là phải xây dựng kế hoạch dòng tiền có mức dự phòng phù hợp trên cơ sở xem xét cả xu hướng giá đất hiện tại và xu hướng giá đất dự kiến trong tương lai.

2.1. Trường hợp thực tế tại Khu công nghiệp A, Thành phố Hồ Chí Minh

Doanh nghiệp Nhật Bản X thuê đất từ chủ đầu tư Khu công nghiệp A theo phương thức trả tiền một lần. Tuy nhiên, bản thân chủ đầu tư khu công nghiệp lại thanh toán tiền thuê đất cho Nhà nước theo phương thức trả tiền hằng năm.

Cuối năm 2024, do bảng giá đất được điều chỉnh, tiền thuê đất tăng mạnh và cơ quan có thẩm quyền đã phát sinh khoản truy thu đối với chủ đầu tư khu công nghiệp. Trường hợp chủ đầu tư không thể thanh toán khoản truy thu này, có thể phát sinh rủi ro bị cưỡng chế thu hồi hoặc bị hủy bỏ dự án.

Hệ quả là:

·       Khu công nghiệp A có thể được chuyển giao cho nhà đầu tư khác; hoặc

·       Cũng có khả năng Nhà nước trực tiếp truy thu tiền thuê đất đối với các doanh nghiệp thuê đất, bao gồm Công ty X.

2.2. Các biện pháp doanh nghiệp cần thực hiện

Trên cơ sở những sửa đổi lần này, các doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp sản xuất, cần đặc biệt kiểm tra các vấn đề sau:

① Kiểm tra phương thức thanh toán tiền thuê đất và quyền đối với đất theo hợp đồng

Cần kiểm tra kỹ các nội dung được quy định trong hợp đồng liên quan đến “phương thức thanh toán tiền thuê đất” và “chủ thể nắm giữ quyền sử dụng đất”.

Đặc biệt, trong trường hợp thuê lại đất (sublease), cần lưu ý rủi ro rằng việc thay đổi các điều kiện của hợp đồng thuê đất ban đầu có thể ảnh hưởng đến hợp đồng thuê lại.

② Rà soát hợp đồng trả tiền hằng năm và quản lý rủi ro

Trường hợp chủ đầu tư thanh toán tiền thuê đất cho Nhà nước theo phương thức trả tiền hằng năm, doanh nghiệp cần tính đến rủi ro tiền thuê đất tăng do điều chỉnh giá đất, đồng thời xem xét việc đàm phán lại hoặc sửa đổi các điều kiện hợp đồng.

③ Theo dõi việc điều chỉnh bảng giá đất

Bảng giá đất dự kiến sẽ được công bố vào khoảng tháng 1 hằng năm. Việc thường xuyên theo dõi xu hướng điều chỉnh giá và thực hiện mô phỏng chi phí là hết sức quan trọng.

④ Bổ sung điều khoản sửa đổi hợp đồng (điều khoản xử lý khi tiền thuê đất biến động)

Để chủ động ứng phó với các thay đổi trong tương lai, doanh nghiệp nên quy định rõ trong hợp đồng “điều khoản xử lý khi tiền thuê đất biến động”.

Qua đó, có thể giảm thiểu rủi ro phát sinh chi phí ngoài dự kiến do tiền thuê đất tăng.

2.3. Khuyến nghị thực tiễn

Tại Việt Nam, mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự án, đơn vị quản lý khu công nghiệp và Nhà nước có tính chất phức tạp. Trên thực tế, ngày càng phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp do sự không thống nhất giữa hợp đồng thuê đất ban đầu và hợp đồng thuê lại.

Do đó, việc: kiểm tra về mặt pháp lý cơ chế quyền sử dụng đất trước khi ký kết hợp đồng; và cập nhật các điều kiện hợp đồng phù hợp với cơ chế thuế và cơ chế xác định giá đất sau khi pháp luật được sửa đổi là điều hết sức cần thiết.

Công ty Luật BETOHO (BETOHO LAWFIRM) cung cấp dịch vụ rà soát hợp đồng, phân tích rủi ro về tiền thuê đất và hỗ trợ đàm phán lại cho các doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư vào các khu công nghiệp tại khu vực lân cận Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương và các địa phương khác.

Theo Luật Đất đai mới của Việt Nam (khoản 8 Điều 81), trường hợp đất đã được Nhà nước hoặc chính quyền địa phương giao, cho thuê hoặc cho phép chuyển nhượng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây thì có thể bị áp dụng các biện pháp hành chính:

·      Đất không được sử dụng liên tục từ 12 tháng trở lên;

·      Tiến độ thực hiện chậm từ 24 tháng trở lên so với tiến độ được quy định trong kế hoạch đầu tư.

3.1. Nội dung các biện pháp được áp dụng

① Có thể đề nghị gia hạn tối đa 24 tháng

Tuy nhiên, khi đề nghị gia hạn, doanh nghiệp phải giải trình lý do và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

② Trong thời gian gia hạn, có nghĩa vụ nộp thêm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất

Khoản tiền bổ sung được xác định theo công thức sau:

Diện tích được gia hạn × Bảng giá đất tại thời điểm đó × 2% × Thời gian gia hạn (tháng) ÷ 12

※ Thời gian từ 15 ngày trở lên được tính là 01 tháng.

③ Trường hợp đất vẫn không được sử dụng sau khi hết thời gian gia hạn, Nhà nước có thể thu hồi đất mà không phải bồi thường

Đồng thời, không thực hiện bồi thường đối với đất và tài sản gắn liền với đất.

Các biện pháp này có thể ảnh hưởng đặc biệt lớn đến các dự án đầu tư trong khu công nghiệp.

3.2. Động thái của cơ quan quản lý nhà nước

Hiện nay, Nhà nước và ban quản lý các khu công nghiệp đang tiến hành rà soát đồng loạt đối với các khu đất chưa được đưa vào sử dụng.

Đặc biệt, các trường hợp sau đây đang thuộc diện được tập trung kiểm tra:

·      Các lô đất đã ký hợp đồng thuê nhưng chưa triển khai xây dựng;

·      Các dự án đã được cấp phép nhưng hoạt động đầu tư đang bị đình trệ.

Cơ quan có thẩm quyền đang yêu cầu chủ đầu tư và các doanh nghiệp thuê đất nộp báo cáo, đồng thời yêu cầu trình bày kế hoạch sử dụng đất cụ thể.

3.3. Những điểm cần lưu ý trong thực tiễn

① Rà soát lại quyền đối với đất và thời điểm bắt đầu sử dụng đất theo hợp đồng thuê

Việc chậm đưa đất vào sử dụng hoặc chưa triển khai kế hoạch xây dựng có thể dẫn đến rủi ro bị áp dụng biện pháp hành chính, bao gồm thu hồi đất hoặc xử phạt.

② Đất trong khu công nghiệp cũng thuộc diện phải báo cáo

Thông qua chủ đầu tư khu công nghiệp, các doanh nghiệp thuê đất, bao gồm cả doanh nghiệp sản xuất, cũng có thể được yêu cầu báo cáo về tình hình sử dụng đất.

③ Việc xử lý sớm là đặc biệt quan trọng

Trường hợp tiến độ dự án đang bị chậm, việc sớm rà soát lại kế hoạch đầu tư, nộp báo cáo và thực hiện thủ tục đề nghị gia hạn có thể giúp doanh nghiệp tránh hoặc hạn chế nguy cơ bị áp dụng các biện pháp hành chính.

 Công ty Luật BETOHO (BETOHO LAWFIRM) cung cấp dịch vụ kiểm tra pháp lý hợp đồng sử dụng đất, hỗ trợ thủ tục gia hạn và hỗ trợ làm việc với cơ quan hành chính cho các doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư tại Thành phố Hồ Chí Minh và các khu công nghiệp ở miền Bắc Việt Nam.

 4.1. Mở rộng phạm vi khu vực được phép nhận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Trước đây, phạm vi khu vực được phép nhận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ giới hạn trong khu công nghiệp (Industrial Zone). Tuy nhiên, theo sửa đổi lần này, phạm vi áp dụng đã được mở rộng sang cụm công nghiệp (Industrial Cluster) và khu công nghệ cao (Hi-Tech Park).

Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể linh hoạt hơn trong việc đầu tư vào nhà xưởng, kho bãi và trang thiết bị.

4.2. Cơ chế cho thuê lại và quyền của doanh nghiệTheo cơ chế đã được áp dụng trước đây, doanh nghiệp có thể cho bên thứ ba thuê lại phần đất hoặc công trình thuộc quyền sử dụng, sở hữu của mình nhưng chưa được sử dụng.

Ví dụ: một phần kho bãi, tầng chưa sử dụng hoặc khu vực có thiết bị chưa đưa vào vận hành.

Qua đó, doanh nghiệp có thể khai thác hiệu quả tài sản đất đai, đồng thời góp phần thu hồi vốn đầu tư và cải thiện dòng tiền.

Tuy nhiên, khi thực hiện cho thuê lại, cần lưu ý các yêu cầu sau:

■ Có cần đăng ký kinh doanh bất động sản hay không

Trường hợp hoạt động cho thuê có quy mô nhỏ hoặc chỉ mang tính chất phụ trợ, doanh nghiệp được xem là không phải thực hiện nghĩa vụ đăng ký kinh doanh bất động sản theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Có thể không cần thực hiện đăng ký nếu đáp ứng các điều kiện sau:

·       Hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp là sản xuất;

·       Hoạt động cho thuê lại chỉ là hoạt động tạo doanh thu mang tính phụ trợ.

Tuy nhiên, trường hợp hoạt động cho thuê lại được thực hiện thường xuyên, doanh nghiệp có thể phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh kho bãi.

■ Những điểm cần lưu ý về thuế

Trường hợp ghi nhận doanh thu từ hoạt động cho thuê lại, doanh nghiệp bắt buộc phải phát hành hóa đơn.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, doanh nghiệp chưa đăng ký chính thức hoạt động cho thuê bất động sản có thể không được chấp nhận phát hành hóa đơn cho hoạt động này.

Do đó, trong thực tiễn, doanh nghiệp cần xem xét thực hiện các biện pháp sau:

·       Bổ sung đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh kho bãi;

·       Kê khai phù hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê lại thông qua việc báo cáo với cơ quan thuế.

■ Những điểm cần lưu ý về hợp đồng

Khi thực tế thực hiện việc chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, doanh nghiệp bắt buộc phải kiểm tra nội dung của hợp đồng thuê đất ký với chủ đầu tư khu công nghiệp.

Tùy từng hợp đồng, có thể tồn tại các điều khoản như:

·       Điều khoản cấm chuyển nhượng;

·       Điều khoản quy định điều kiện chuyển nhượng.

Trường hợp vi phạm các điều khoản này, doanh nghiệp có thể bị coi là vi phạm hợp đồng hoặc bị áp dụng các chế tài liên quan.

Công ty Luật BETOHO (BETOHO LAWFIRM) cung cấp dịch vụ hỗ trợ trọn gói cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng và cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm rà soát pháp lý, đàm phán hợp đồng và xử lý các vấn đề về thuế.