Ngày 28 tháng 11 năm 2023, Quốc hội Việt Nam đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Luật này được ban hành nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường giao dịch bất động sản tại Việt Nam và giải quyết các vấn đề pháp lý tồn tại trong nhiều năm qua.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thiết lập một khuôn khổ pháp lý mới đối với các hoạt động kinh doanh như phát triển bất động sản, mua bán, cho thuê và môi giới bất động sản tại Việt Nam, đồng thời được kỳ vọng sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến môi trường đầu tư bất động sản trong thời gian tới.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ lần lượt phân tích chi tiết các nội dung sửa đổi chính của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và những tác động của các sửa đổi này đối với thực tiễn.

1.1. Hiểu chính xác về doanh nghiệp mục tiêu — nền tảng của quyết định đầu tư

Thẩm định pháp lý, sau đây gọi là “LDD”, là bước đầu tiên và cũng là bước quan trọng nhất trong mọi giao dịch M&A.

Mục đích của LDD là giúp nhà đầu tư nắm bắt một cách đa chiều về nội dung kinh doanh, tình hình tài chính, cấu trúc pháp lý và các rủi ro tiềm ẩn của doanh nghiệp mục tiêu, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác và thực hiện việc định giá doanh nghiệp một cách phù hợp.

Tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhiều doanh nghiệp trong các lĩnh vực như sản xuất, thương mại, dịch vụ tập trung hoạt động, khiến các giao dịch M&A diễn ra rất sôi động. Công ty Luật BETOHO / BETOHO LAWFIRM có nhiều kinh nghiệm hỗ trợ các giao dịch M&A của doanh nghiệp Nhật Bản và luôn đồng hành cùng nhà đầu tư thông qua hoạt động LDD, nhằm phòng tránh rủi ro pháp lý và tối đa hóa hiệu quả sau khi mua lại doanh nghiệp.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về cơ bản tiếp tục duy trì phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đồng thời bổ sung quy định xác định rõ một số loại giao dịch không thuộc phạm vi áp dụng của Luật.

Qua đó, cơ sở pháp lý để xác định giao dịch bất động sản nào thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản được làm rõ hơn.

Việc phân loại dưới đây có thể được sử dụng làm căn cứ tham khảo khi xác định một giao dịch bất động sản có thuộc phạm vi áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản hay không.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ việc loại trừ khỏi phạm vi áp dụng của Luật đối với một số dự án cung cấp nhà ở có sự tham gia của khu vực công và các giao dịch liên quan đến tài sản nhà nước, qua đó phân định rõ về mặt pháp lý giữa các giao dịch này với hoạt động kinh doanh thương mại của khu vực tư nhân.

🔹 Quy định về các trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng căn cứ vào tính chất của giao dịch

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ phạm vi các giao dịch bất động sản không thuộc phạm vi áp dụng của Luật căn cứ vào tính chất của giao dịch. So với Luật năm 2014, quy định này nhằm loại trừ một cách rõ ràng khỏi phạm vi điều chỉnh của Luật các giao dịch không nhằm mục đích thương mại và việc chuyển dịch bất động sản thông qua các thủ tục tư pháp.

Cụ thể, các giao dịch sau đây không thuộc phạm vi áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023:

• Chuyển nhượng bất động sản được thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết trọng tài hoặc quyết định của cơ quan hành chính và các căn cứ tương tự, bao gồm việc chuyển quyền sở hữu theo các thủ tục pháp lý như thừa kế, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập;
• Chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh, bao gồm việc cá nhân hoặc tổ chức bán công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng không nhằm mục đích thương mại;
• Giao dịch mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng thuộc trường hợp “quy mô nhỏ”.

Tuy nhiên, điểm cần đặc biệt lưu ý là các trường hợp loại trừ nêu trên không áp dụng đối với giao dịch quyền sử dụng đất. Nói cách khác, ngay cả khi giao dịch có quy mô nhỏ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã chính thức quy định khái niệm “dự án bất động sản”, với nội hàm toàn diện và cụ thể hơn so với trước đây.

Theo Luật mới, dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo quy định pháp luật nhằm đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Khái niệm này bao gồm nhiều loại dự án phát triển bất động sản khác nhau, cụ thể như:

• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, như nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ;
• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị;
• Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn;
• Dự án đầu tư xây dựng công trình có công năng phục vụ giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và các mục đích cụ thể khác;
• Dự án đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp có nhiều công năng nêu trên;
• Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, điện, cấp nước;
• Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra các quy định rõ ràng và linh hoạt hơn về phạm vi bất động sản được phép trở thành đối tượng của các giao dịch kinh doanh. Các nội dung chính được tổng hợp như sau.

✅ Bất động sản đã được nghiệm thu cũng được coi là bất động sản có sẵn và có thể đưa vào kinh doanh

Theo Luật, “nhà ở, công trình xây dựng có sẵn” là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc nghiệm thu theo mục đích sử dụng và ở trạng thái có thể đưa vào sử dụng.

So với cách tiếp cận của Luật năm 2014, theo đó nhấn mạnh trạng thái “đã đưa vào sử dụng”, quy định mới có bước điều chỉnh đáng kể khi thừa nhận rằng bất động sản đã được nghiệm thu có thể được đưa vào kinh doanh ngay cả trước thời điểm bàn giao.

Qua đó, chủ đầu tư có thêm sự linh hoạt trong việc đưa tài sản vào khai thác và lưu thông ở giai đoạn sớm hơn.

✅ Thu hẹp phạm vi quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã thay đổi cách tiếp cận từ việc điều chỉnh giao dịch đối với mọi loại quyền sử dụng đất sang việc giới hạn đối tượng kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Qua đó, việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất chưa được phát triển vào mục đích kinh doanh bất động sản bị hạn chế, đồng thời nâng cao tính hợp pháp và minh bạch của các dự án.

✅ Bất động sản du lịch, lưu trú và công trình hỗn hợp cũng thuộc đối tượng điều chỉnh

Luật cũng quy định rõ các công trình có công năng đặc thù như công trình du lịch, lưu trú và công trình hỗn hợp là đối tượng có thể được đưa vào kinh doanh bất động sản.

Quy định này thể hiện định hướng xác lập vị trí pháp lý nhất định đối với các mô hình phát triển bất động sản được quan tâm trong những năm gần đây như condotel và officetel, qua đó tạo nền tảng cho sự ổn định pháp lý trong quá trình áp dụng trên thực tế.

✅ Chính thức công nhận giao dịch đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, chẳng hạn tầng văn phòng hoặc khu vực bán lẻ, là một loại bất động sản có thể được đưa vào kinh doanh.

Qua đó, tính hợp pháp của các giao dịch mua bán hoặc cho thuê từng phần trong tòa nhà văn phòng và công trình thương mại được bảo đảm. Những hợp đồng đối với từng phần diện tích sàn vốn thường xuyên được thực hiện trong thực tế nay đã có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, qua đó giảm đáng kể rủi ro pháp lý.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tăng cường đáng kể nghĩa vụ công khai thông tin như một điều kiện tiên quyết để bất động sản được đưa vào kinh doanh trên thị trường.

Đây là một trong những nội dung sửa đổi đặc biệt quan trọng xét từ góc độ minh bạch giao dịch và bảo vệ người tiêu dùng.

✅ Mở rộng phạm vi thông tin bắt buộc phải công khai

Trước hết, phạm vi thông tin và tài liệu phải công khai được quy định chi tiết và toàn diện hơn so với Luật trước đây.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt là chủ đầu tư dự án, có nghĩa vụ công khai trên trang thông tin điện tử chính thức của mình và các phương tiện liên quan những tài liệu pháp lý chủ yếu sau đây:

• Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt;
• Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất;
• Giấy phép xây dựng.

Việc công khai các tài liệu pháp lý này cho phép nhà đầu tư và người mua kiểm tra trước tính hợp pháp và độ tin cậy của dự án.

✅ Bắt buộc đăng tải thông tin trên hệ thống thông tin chính thức của Nhà nước

Bên cạnh việc công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn có nghĩa vụ đăng tải và công khai các thông tin liên quan trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản do Nhà nước quản lý.

Qua đó, khả năng tiếp cận thông tin một cách tập trung và tính minh bạch của thị trường được bảo đảm dưới cơ chế giám sát thống nhất.

✅ Công khai thông tin là “điều kiện để bắt đầu giao dịch”

Một điểm khác được pháp luật quy định rõ là việc hoàn thành nghĩa vụ công khai thông tin được coi là điều kiện để bất động sản chính thức được đưa ra bán hoặc cho thuê.

Nói cách khác, việc tiến hành giao dịch bất động sản trong khi chưa công khai các thông tin bắt buộc có thể không được pháp luật công nhận và có nguy cơ bị xem xét về tính vi phạm pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ yêu cầu về mức vốn chủ sở hữu tối thiểu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản.

Quy định này nhằm bảo đảm năng lực tài chính lành mạnh của chủ đầu tư và nâng cao tính khả thi của dự án.

Cụ thể, các tiêu chí được quy định như sau:

• Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha: vốn chủ sở hữu phải đạt ít nhất 20% tổng vốn đầu tư;
• Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên: vốn chủ sở hữu phải đạt ít nhất 15% tổng vốn đầu tư.

Ngoài ra, trường hợp cùng một doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án bất động sản, Luật quy định rõ doanh nghiệp phải đáp ứng riêng yêu cầu về vốn chủ sở hữu nêu trên đối với từng dự án.

✅ Lưu ý đối với cách hiểu “nghiêm ngặt” có thể gây nhầm lẫn

Một số chuyên gia pháp lý đưa ra cách giải thích rất nghiêm ngặt rằng quy định này yêu cầu cổ đông hoặc bên cung cấp vốn phải luôn duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu 20% tại công ty dự án trong mọi trường hợp.

Tuy nhiên, cách hiểu này có thể được coi là thiếu tính hợp lý trong thực tiễn.

Bởi lẽ, theo cách hiểu này, ngay cả sau khi dự án đã hoàn thành và toàn bộ sản phẩm bất động sản đã được bán hết, doanh nghiệp vẫn phải duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu nêu trên. Điều này có thể không phù hợp với mục đích lập pháp ban đầu của quy định.

Quy định này điều chỉnh yêu cầu về mức vốn chủ sở hữu tối thiểu để thực hiện dự án, chứ không phải quy định về vốn pháp định hoặc vốn điều lệ nhằm bảo đảm năng lực tín dụng của doanh nghiệp.

Do đó, có thể cho rằng cần áp dụng quy định một cách linh hoạt trên cơ sở cách hiểu câu chữ của điều luật và bối cảnh thực tiễn.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ hơn so với trước đây về quyền và phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

✅ Chính thức cho phép khai thác kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật

Theo Luật mới, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được phép, thông qua dự án bất động sản, thực hiện các hoạt động kinh doanh đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, bao gồm phát triển, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại.

Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho hoạt động thực tiễn của các nhà đầu tư nước ngoài tham gia phát triển khu công nghiệp, khu công nghệ và các dự án hạ tầng tương tự.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu được quy định đối với “nhà ở và công trình xây dựng”, trong khi hoạt động chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất chưa được quy định rõ.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án phát triển hạ tầng công nghiệp đã được nhà đầu tư nước ngoài triển khai trên cơ sở Luật Đất đai và các quy định pháp luật khác. Do đó, sửa đổi lần này có thể được hiểu phần lớn là việc chính thức ghi nhận về mặt pháp lý đối với thực tiễn đã tồn tại.

Dù vậy, xét từ góc độ bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, sửa đổi này vẫn có ý nghĩa quan trọng.

✅ Thống nhất thuật ngữ: Chuyển sang sử dụng “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”

Bên cạnh đó, Luật mới cũng điều chỉnh cách sử dụng thuật ngữ và thống nhất sử dụng cụm từ “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”.

Đây được xem là biện pháp nhằm bảo đảm sự thống nhất với định nghĩa được sử dụng trong Luật Đầu tư năm 2020.

Trong khi đó, Luật năm 2014 trước đây sử dụng thuật ngữ “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”, nhưng khái niệm này chưa có định nghĩa pháp lý rõ ràng, dẫn đến một số khó khăn và nhầm lẫn trong quá trình áp dụng thực tế.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trên cơ sở cách tiếp cận của pháp luật đất đai hiện hành, đã chính thức mở rộng theo hướng công nhận giao dịch riêng biệt đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Theo đó, khi đáp ứng các điều kiện nhất định, một phần của công trình xây dựng, tức phần diện tích sàn xây dựng riêng biệt, có thể được chuyển nhượng hoặc đưa vào giao dịch thuê mua.

Theo điều kiện pháp luật, công trình xây dựng có phần diện tích sàn được chuyển nhượng phải được xây dựng trên đất có quyền sử dụng đất theo một trong các hình thức sau:

• Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
• Hoặc được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Quy định mới này tạo điều kiện để pháp luật phù hợp hơn với thực tiễn thị trường, nhưng đồng thời cũng làm phát sinh một số vấn đề đáng lưu ý.

Trước hết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chưa phản ánh đầy đủ sự điều chỉnh với Luật Đất đai sửa đổi. Theo Luật Đất đai mới, các trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần được dự kiến sẽ bị hạn chế đáng kể; trên thực tế, nhiều loại đất thương mại, dịch vụ thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm.

Do đó, với quy định hiện hành, có nguy cơ nhiều dự án phát triển bất động sản không thuộc phạm vi áp dụng của cơ chế này.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng yêu cầu hợp đồng mua bán phải quy định rõ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, như tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất. Vì vậy, có khả năng phương thức thanh toán tiền thuê đất, dù là trả hằng năm hay trả một lần, sẽ không phải là yếu tố được coi trọng tuyệt đối trong thực tiễn áp dụng.

Theo quy định tại điểm p khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trường hợp chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển bất động sản vi phạm pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản hoặc thuế và đang bị xử lý vi phạm hành chính, doanh nghiệp đó không được ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê hoặc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cho đến khi hoàn thành việc chấp hành quyết định xử lý.

Quy định này áp dụng đối với các doanh nghiệp có các hành vi vi phạm như:

• Không bảo đảm đầy đủ giấy phép, chấp thuận cần thiết trong hoạt động đầu tư;
• Vi phạm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hoặc thi công không có giấy phép;
• Vi phạm quy định pháp luật về sử dụng đất;
• Vi phạm nghĩa vụ liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản;
• Có sai phạm trong việc kê khai hoặc nộp thuế.

Mục đích của quy định là ngăn ngừa việc bất động sản của doanh nghiệp đang trong quá trình bị xử lý vi phạm hành chính tiếp tục được đưa ra lưu thông trên thị trường, đồng thời bảo vệ người tiêu dùng và bảo đảm độ tin cậy của thị trường bất động sản.

Để được tiếp tục thực hiện giao dịch, doanh nghiệp phải hoàn thành đầy đủ các biện pháp khắc phục và nghĩa vụ theo quyết định xử lý vi phạm hành chính, đồng thời được xác định là đã hoàn thành việc chấp hành quyết định đó.

Cơ chế này được xem là một khuôn khổ pháp lý vừa có tác dụng ngăn ngừa hành vi vi phạm, vừa bảo đảm tính minh bạch và an toàn của các giao dịch bất động sản.