1.1. Những điểm chính của sửa đổi

Tại Hà Nội, giá nhà ở ghi nhận mức tăng đáng kể.

• Theo chỉ số giá nhà ở, tính đến Quý III năm 2024, giá bình quân tại 150 dự án bất động sản trọng điểm đã đạt khoảng 60 triệu đồng/m² (khoảng 330.000 Yên/m²). Mức này tăng 64% so với Quý II năm 2019.
• Mặc dù nguồn cung mới gia tăng, nhu cầu vẫn vượt nguồn cung; đặc biệt, giá nhà ở thuộc phân khúc giá thấp và căn hộ cao cấp tiếp tục tăng.

1.2. Thành phố Hồ Chí Minh: Thị trường bất động sản ổn định ở mặt bằng giá cao

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong bối cảnh nguồn cung còn hạn chế, giá bán sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao.

Đặc biệt, tại các khu vực ngoại vi ngoài khu vực trung tâm đô thị, mặc dù nguồn cung mới trong năm 2024 tăng lên, mức tăng giá chỉ dao động khoảng 3% đến 5% so với năm trước.

1.3. Đà Nẵng: Cân bằng cung – cầu ở mức cao nhờ lợi thế của thành phố du lịch

Tại Đà Nẵng, hơn 50% nguồn cung mới được giao dịch với mức giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên (khoảng 440.000 Yên/m²).

Mặc dù giá ở mức cao, nhu cầu gia tăng đặc trưng của một thành phố du lịch vẫn thúc đẩy hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra sôi động.

Việc giá bất động sản tại Việt Nam tiếp tục tăng bắt nguồn từ một số nguyên nhân mang tính cơ cấu.

2.1. Thiếu hụt nguồn cung

Trong vài năm qua, nhiều dự án bất động sản đã gặp phải các vướng mắc pháp lý hoặc khó khăn trong việc huy động vốn.

Bên cạnh đó, đã xảy ra nhiều trường hợp doanh nghiệp phát triển bất động sản bị xử lý hoặc cá nhân có liên quan bị bắt giữ do các sai phạm trong hoạt động huy động vốn và phát hành trái phiếu. Trong bối cảnh đó, việc xin cấp các giấy phép, chấp thuận cần thiết cho dự án bất động sản mới tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

Hệ quả là nhiều dự án bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung và gây áp lực tăng giá trên toàn thị trường.

2.2. Gia tăng chi phí liên quan đến đất đai

·      Việc áp dụng bảng giá đất mới và phương pháp tính giá đất mới tại Việt Nam đã làm gia tăng chi phí về đất.

·      Tại một số khu vực, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, qua đó kéo mặt bằng giá tại khu vực lân cận và toàn thị trường tăng lên.

2.3. Hành vi đầu cơ và thao túng thị trường

• Một số đơn vị môi giới bất động sản thực hiện hành vi “đẩy giá” hoặc “thao túng giá”, làm suy giảm tính minh bạch của thị trường.
• Một số cá nhân hoạt động môi giới theo hình thức trung gian nhưng thiếu chuyên môn và kiến thức pháp lý đã tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn thông qua các giao dịch thiếu minh bạch.

2. 4. Thay đổi tâm lý đầu tư

Trong bối cảnh kinh tế có nhiều yếu tố bất ổn, bất động sản ngày càng được chú ý như một kênh đầu tư an toàn. Xu hướng lựa chọn nhà ở và đất đai như một “nơi trú ẩn của dòng vốn” ngày càng rõ nét.

Trong năm 2024, Việt Nam tiếp tục củng cố vị thế là một điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Cả tổng vốn đăng ký và vốn thực hiện đều ghi nhận mức tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lĩnh vực bất động sản tiếp tục được chú ý là lĩnh vực thu hút đầu tư lớn thứ hai sau ngành sản xuất, chế biến, chế tạo.

3.1. Số liệu thống kê về FDI

Tổng vốn đăng ký: 24,78 tỷ USD

• Tính đến cuối tháng 9 năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký tăng 11,6% so với cùng kỳ năm trước.
• Số liệu này bao gồm dự án đầu tư mới, vốn đầu tư điều chỉnh và hoạt động mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, qua đó cho thấy mức độ quan tâm mạnh mẽ đối với thị trường Việt Nam.

Vốn thực hiện: 17,34 tỷ USD

• Vốn FDI thực hiện tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước.
• Ngành sản xuất, chế biến, chế tạo và lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng lớn.

Tình hình đầu tư theo lĩnh vực:

• Ngành sản xuất, chế biến, chế tạo: 13,96 tỷ USD, chiếm 80,5% tổng vốn đầu tư.
• Lĩnh vực bất động sản: 1,43 tỷ USD, chiếm 8,3% tổng vốn đầu tư, đứng thứ hai sau ngành sản xuất, chế biến, chế tạo.

3.2. Tác động đối với lĩnh vực bất động sản

Tăng trưởng kinh tế và tiến độ phát triển cơ sở hạ tầng

Trong bối cảnh các tuyến đường cao tốc, đường sắt đô thị và các dự án tái phát triển đô thị được đẩy mạnh, nhu cầu đối với bất động sản tiếp tục gia tăng.

Cải thiện môi trường đầu tư

Việc ban hành Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 đã góp phần củng cố khuôn khổ pháp lý, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn để nhà đầu tư nước ngoài gia nhập thị trường.

Nhu cầu thị trường ổn định

Đặc điểm dân số của Việt Nam, đặc biệt là xu hướng tập trung dân cư vào khu vực đô thị và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu, tiếp tục tạo nền tảng cho thị trường bất động sản.

Gia tăng nguồn nhân lực chuyên môn từ nước ngoài

Cùng với sự gia nhập thị trường của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thông qua dòng vốn FDI, số lượng chuyên gia và cán bộ quản lý từ nước ngoài cũng gia tăng, qua đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ.

Phát triển hoạt động cung cấp thông tin

Thông tin về cơ hội đầu tư vào bất động sản Việt Nam ngày càng được cung cấp rộng rãi bởi các đơn vị môi giới, công ty quản lý bất động sản và các chủ thể liên quan của Nhật Bản.

Bên cạnh đó, các giao dịch quốc tế liên quan đến ngân hàng đã được nới lỏng, tạo điều kiện để người đang cư trú ở nước ngoài có thể sở hữu và đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.